Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2008

12 Komentarzy
1 Zdjęcie
Środa, 01-10-2008

Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2008

Jak wynika z najnowszej analizy cen mieszkań oferowanych do sprzedaży sierpień zaowocował znacznym, ponad 5-procentowym spadkiem średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Gdyni (-399 zł). O ponad 4%, tj. 469 zł spadła także średnia cena ofertowa w sąsiednim Sopocie. Ten kurort jednak, z ceną na poziomie 10 955 zł/m2, wciąż pozostaje najdroższą lokalizacją w ogólnopolskim rankingu.

Spadki średnich cen ofertowych o ponad 100 zł na każdym metrze kwadratowym nastąpiły w minionym miesiącu również w Opolu (-3,2%), Gdańsku (-2,5%) i Olsztynie (-2,2%).

W tym samym okresie o 150 zł w przeliczeniu na m2 wzrosła średnia cena ofertowa mieszkań we Wrocławiu (2,1%) i o blisko 230 zł w Rzeszowie (4,7%).

Średnia cena mieszkania oferowanego do sprzedaży na największym - warszawskim rynku wtórnym była w sierpniu wyższa od lipcowej o 0,9% i wyniosła 9 599 zł/m2.

Sierpień tradycyjnie już uchodzi za sezon ogórkowy na rynku sprzedaży nieruchomości. Wielu potencjalnych klientów udaje się w tym czasie na urlop, myśli innych zaprzątnięte są przygotowaniem pociech do nowego roku szkolnego. Sprawy związane z zakupem mieszkań schodzą na dalszy plan. Choć ograniczenie popytu nie przynosi natychmiastowego skutku w postaci obniżek cen to jednak wpływa na wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Dopiero długotrwały brak zainteresowania ofertą ze strony klientów poszukujących skłania oferentów do przecen. Te obejmują w pierwszej kolejności mieszkania w mało atrakcyjnych  lokalizacjach, o niskim standardzie oraz te, których cena wyjściowa znacznie odbiegała od cen podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji.

Kredyty w złotych - sporo zmian

Choć ostatni miesiąc nie wpłynął dramatycznie na wysokość stóp WIBOR, o którą opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych nominowanych w złotych, to jednak okres sam w sobie był burzliwy, a skutki burzy będą odczuwalne przez obecnych i przyszłych kredytobiorców - tłumaczy Emil Szweda z Open Finance. Chodzi o wzrost kosztów pieniądza na rynku międzybankowym oraz o deklarację wstąpienia Polski do strefy euro.

Na początek przyjrzyjmy się stawkom WIBOR, bo ich wysokość wpływa na raty kredytowe osób już spłacających swoje nieruchomości. Od połowy sierpnia stopa wzrosła o 6 pkt bazowych do 6,59 % To niezwykle skromna reakcja na zawirowania na światowym rynku pieniężnym i deklarację wstąpienia Polski do strefy euro, która oznacza znaczne opóźnienie w przewidywanym luzowaniu polityki monetarnej w Polsce.

W efekcie raty kredytów złotowych wzrosły o 0,6 % lub o 4 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł (wyliczenia dla kredytów 30-letnich). Konsekwencje kryzysu finansowego są więc dla kredytobiorców znikome.

Inaczej ma się sprawa z przyszłymi kredytobiorcami. Wzrost kosztów pieniądza oznacza także dla banków konieczność płacenia wyższych odsetek od pożyczanego kapitału. A co za tym idzie oznacza także niechybny wzrost marż kredytowych przy nowo podpisywanych umowach kredytowych, zresztą tego typu działania już  obserwujemy. Jeszcze bardziej dotkliwą konsekwencją ograniczenia płynności rynku (czy szerzej rynków - jeśli mówimy o systemie globalnym) będzie ostrzejsza niż dotąd selekcja kredytobiorców pod względem osiąganych przez nich dochodów. Część banków już obecnie odmawia udzielania kredytów na 100 % kredytowanych nieruchomości. Osoby nie posiadające wkładu własnego mają coraz mniejsze szanse za zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a przecież przed nami jeszcze dyskusja nad obostrzeniami dotyczącymi udzielania kredytów zaproponowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (obostrzenia idą w tym samym kierunku, co obecne działania banków - ostrzejsza selekcja potencjalnych kredytobiorców).

Mówiąc krótko - banki, którym brakuje kapitału na silny rozwój akcji kredytowej chcą mieć przynajmniej gwarancję, że skoro udzielają mniej kredytów, udzielają ich na lepszych (dla siebie) warunkach pewniejszym dłużnikom.

Na tej podstawie spodziewamy się zmniejszenia popytu na kredyty hipoteczne w dalszej części roku, a stan ten potrwa przynajmniej do czasu zakończenia kryzysu w USA.

Natomiast deklaracja przyjęcia euro przez Polskę może mieć w dalszej perspektywie zbawienny wpływ na rynek kredytów. Oznacza bowiem realną perspektywę obniżenia kosztów kredytów, ponieważ stopy procentowe w euro są niższe niż w Polsce (o ok. 1,5 pkt % - różnica na miesięcznej racie sięga 14 %). Już wstąpienie Polski do ERM2 - korytarza stabilizującego notowania złotego może być uznane za dostateczny powód do częściowego zniesienia rekomendacji S dla kredytów w euro, ponieważ ryzyko znacznego wahania kursu EUR/zł zostanie zminimalizowane (ewentualne koszty stabilizacji poniesie NBP).

Kredyty we frankach - wahania kursowe

Rynek łaskawie obszedł się też z osobami zadłużonymi we frankach szwajcarskich. Z analiz Open Finance wynika, że trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka spadła w ciągu miesiąca o 1 pkt bazowy do 2,73 % Wpływ tej zmiany na wysokość raty jest pomijalny (mniej niż 1 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł).

Kurs franka jest zaledwie o grosz wyższy niż w połowie sierpnia (było 2,07 zł jest 2,08 zł), ale w międzyczasie dochodził nawet do 2,18 zł oddalając się o 10 % od dołka na początku sierpnia.

W przypadku kredytów we frankach przyszli kredytobiorcy będą mieć ten sam problem co zaciągający kredyty w złotych - twierdzi Emil Szweda z Open Finance - gdyż banki będą wymagać lepszego zabezpieczenia własnych interesów, czy to w wysokości dochodów, czy wkładzie własnym czy wzroście marży.

Podobnie jak przed miesiącem sądzimy, że wahania kursu zł/CHF mogą przybrać niekorzystny obrót, ale deklaracja przyjęcia przez Polskę euro zmniejsza to ryzyko. Nie na tyle jednak, żeby je bagatelizować.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 20 174 unikalnych ofert sprzedaży i wynajmu mieszkań wystawionych przez  agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2008 r.

Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości można znaleźć tu.

MWW

  • Pn., 06-10-2008 gość
    LidiaS (Piątek, 03-10-2008) napisał:



    niech ci ciezko pracujacy emigranci kupuja mieszkania...tak szybko uciekali to teraz niech pokaza na co ich stac..przy obecnym kursie funta prawdopodobnie na niewiele ich stac :)

    Bzdury gadacie...zal mi slysze, ze przemawia zazdrosc przez Was i tyle...zalosne... powiem krotko na emigracji jest lepiej niz w Polsce prosze mi wierzyc poprostu nie mozna porownywac zarobkow sa wieksze...po drugie ceny ubran itp sa mniejsze albo takie same.. wmawiaja Polakom, ze tak tu dobrze teraz w tej Polsce a tu dobrze nigdy nie bylo i nigdy nie bedzie, mieszkalam i pracowalam za granica i zamierzam wrocic tam z powrotem, nie po to by odkladac na mieszkanie, bo takowe mam juz w Polsce na wlasnosc, ale dlatego, ze gdzie indziej zyje sie latwiej poprostu. Pozdrawiam :)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 19-07-2012 Gość
    Najtańsze ogrzewanie domu http://www.infrapanel.pl oraz sauny na podczerwień http://www.infrasauna.pl
    Odpowiedz Zgłoś
1 2