Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2008

12 Komentarzy
1 Zdjęcie
Środa, 01-10-2008

Raport z rynku nieruchomości – wrzesień 2008

Jak wynika z najnowszej analizy cen mieszkań oferowanych do sprzedaży sierpień zaowocował znacznym, ponad 5-procentowym spadkiem średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Gdyni (-399 zł). O ponad 4%, tj. 469 zł spadła także średnia cena ofertowa w sąsiednim Sopocie. Ten kurort jednak, z ceną na poziomie 10 955 zł/m2, wciąż pozostaje najdroższą lokalizacją w ogólnopolskim rankingu.

Spadki średnich cen ofertowych o ponad 100 zł na każdym metrze kwadratowym nastąpiły w minionym miesiącu również w Opolu (-3,2%), Gdańsku (-2,5%) i Olsztynie (-2,2%).

W tym samym okresie o 150 zł w przeliczeniu na m2 wzrosła średnia cena ofertowa mieszkań we Wrocławiu (2,1%) i o blisko 230 zł w Rzeszowie (4,7%).

Średnia cena mieszkania oferowanego do sprzedaży na największym - warszawskim rynku wtórnym była w sierpniu wyższa od lipcowej o 0,9% i wyniosła 9 599 zł/m2.

Sierpień tradycyjnie już uchodzi za sezon ogórkowy na rynku sprzedaży nieruchomości. Wielu potencjalnych klientów udaje się w tym czasie na urlop, myśli innych zaprzątnięte są przygotowaniem pociech do nowego roku szkolnego. Sprawy związane z zakupem mieszkań schodzą na dalszy plan. Choć ograniczenie popytu nie przynosi natychmiastowego skutku w postaci obniżek cen to jednak wpływa na wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Dopiero długotrwały brak zainteresowania ofertą ze strony klientów poszukujących skłania oferentów do przecen. Te obejmują w pierwszej kolejności mieszkania w mało atrakcyjnych  lokalizacjach, o niskim standardzie oraz te, których cena wyjściowa znacznie odbiegała od cen podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji.

Kredyty w złotych - sporo zmian

Choć ostatni miesiąc nie wpłynął dramatycznie na wysokość stóp WIBOR, o którą opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych nominowanych w złotych, to jednak okres sam w sobie był burzliwy, a skutki burzy będą odczuwalne przez obecnych i przyszłych kredytobiorców - tłumaczy Emil Szweda z Open Finance. Chodzi o wzrost kosztów pieniądza na rynku międzybankowym oraz o deklarację wstąpienia Polski do strefy euro.

Na początek przyjrzyjmy się stawkom WIBOR, bo ich wysokość wpływa na raty kredytowe osób już spłacających swoje nieruchomości. Od połowy sierpnia stopa wzrosła o 6 pkt bazowych do 6,59 % To niezwykle skromna reakcja na zawirowania na światowym rynku pieniężnym i deklarację wstąpienia Polski do strefy euro, która oznacza znaczne opóźnienie w przewidywanym luzowaniu polityki monetarnej w Polsce.

W efekcie raty kredytów złotowych wzrosły o 0,6 % lub o 4 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł (wyliczenia dla kredytów 30-letnich). Konsekwencje kryzysu finansowego są więc dla kredytobiorców znikome.

Inaczej ma się sprawa z przyszłymi kredytobiorcami. Wzrost kosztów pieniądza oznacza także dla banków konieczność płacenia wyższych odsetek od pożyczanego kapitału. A co za tym idzie oznacza także niechybny wzrost marż kredytowych przy nowo podpisywanych umowach kredytowych, zresztą tego typu działania już  obserwujemy. Jeszcze bardziej dotkliwą konsekwencją ograniczenia płynności rynku (czy szerzej rynków - jeśli mówimy o systemie globalnym) będzie ostrzejsza niż dotąd selekcja kredytobiorców pod względem osiąganych przez nich dochodów. Część banków już obecnie odmawia udzielania kredytów na 100 % kredytowanych nieruchomości. Osoby nie posiadające wkładu własnego mają coraz mniejsze szanse za zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a przecież przed nami jeszcze dyskusja nad obostrzeniami dotyczącymi udzielania kredytów zaproponowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (obostrzenia idą w tym samym kierunku, co obecne działania banków - ostrzejsza selekcja potencjalnych kredytobiorców).

Mówiąc krótko - banki, którym brakuje kapitału na silny rozwój akcji kredytowej chcą mieć przynajmniej gwarancję, że skoro udzielają mniej kredytów, udzielają ich na lepszych (dla siebie) warunkach pewniejszym dłużnikom.

Na tej podstawie spodziewamy się zmniejszenia popytu na kredyty hipoteczne w dalszej części roku, a stan ten potrwa przynajmniej do czasu zakończenia kryzysu w USA.

Natomiast deklaracja przyjęcia euro przez Polskę może mieć w dalszej perspektywie zbawienny wpływ na rynek kredytów. Oznacza bowiem realną perspektywę obniżenia kosztów kredytów, ponieważ stopy procentowe w euro są niższe niż w Polsce (o ok. 1,5 pkt % - różnica na miesięcznej racie sięga 14 %). Już wstąpienie Polski do ERM2 - korytarza stabilizującego notowania złotego może być uznane za dostateczny powód do częściowego zniesienia rekomendacji S dla kredytów w euro, ponieważ ryzyko znacznego wahania kursu EUR/zł zostanie zminimalizowane (ewentualne koszty stabilizacji poniesie NBP).

Kredyty we frankach - wahania kursowe

Rynek łaskawie obszedł się też z osobami zadłużonymi we frankach szwajcarskich. Z analiz Open Finance wynika, że trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka spadła w ciągu miesiąca o 1 pkt bazowy do 2,73 % Wpływ tej zmiany na wysokość raty jest pomijalny (mniej niż 1 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł).

Kurs franka jest zaledwie o grosz wyższy niż w połowie sierpnia (było 2,07 zł jest 2,08 zł), ale w międzyczasie dochodził nawet do 2,18 zł oddalając się o 10 % od dołka na początku sierpnia.

W przypadku kredytów we frankach przyszli kredytobiorcy będą mieć ten sam problem co zaciągający kredyty w złotych - twierdzi Emil Szweda z Open Finance - gdyż banki będą wymagać lepszego zabezpieczenia własnych interesów, czy to w wysokości dochodów, czy wkładzie własnym czy wzroście marży.

Podobnie jak przed miesiącem sądzimy, że wahania kursu zł/CHF mogą przybrać niekorzystny obrót, ale deklaracja przyjęcia przez Polskę euro zmniejsza to ryzyko. Nie na tyle jednak, żeby je bagatelizować.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 20 174 unikalnych ofert sprzedaży i wynajmu mieszkań wystawionych przez  agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2008 r.

Więcej danych statystycznych nt. rynku nieruchomości można znaleźć tu.

MWW

  • Śr., 01-10-2008 gość
    CENY w Polsce to katastrofa. Nie wierze, że są chętni na kupno za te ceny. Ze względu na krach finansowy na całym świecie liczba bankrutujących firm deweloperskich będzie się zwiększać, a co za tym idzie WIELKIE SPADKI. Ci co kupili na góre stracą na wartości. A w dodatku czekać na upadki banków w Polsce. Fundusz gwarancyjny pokrywa tylko 20 tys EURO. Tragedia...
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 gość
    No ale jak już zostaną wyprzedane te mieszkania (pewnie po cenach lekko niższych niż dzisiejsze + bonusy) i nadal developerzy nie będą budowali nowych (te co teraz pojawiają się w ofercie to projekty z 2006/2007 a nowe inwestycje są wstrzymane) to się ponownie zrobi zabawnie na rynku. Raczej wzrostów +60% rocznie już nie będzie ale po 2009 uwzględniając inflację, powrót emigrantów i brak nowych ofert to +10% w skali roku znowu nas czeka :(
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 kaili
    skorzystałam raz z oferty open finanse w sprawie kredytu... powiem krótko "pseudo specjaliści nie mający pojęcia o temacie", nie wiem kto im płaci ale to po prostu żenada
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 lolo
    racja kaili!!! miałem to samo-też kredyt - ich dane zupełnie odbiegały od oferty banków. są naprawdę ciency. pozdrawiam
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 gość
    gość (Środa, 01-10-2008) napisał:



    No ale jak już zostaną wyprzedane te mieszkania (pewnie po cenach lekko niższych niż dzisiejsze + bonusy) i nadal developerzy nie będą budowali nowych (te co teraz pojawiają się w ofercie to projekty z 2006/2007 a nowe inwestycje są wstrzymane) to się ponownie zrobi zabawnie na rynku. Raczej wzrostów +60% rocznie już nie będzie ale po 2009 uwzględniając inflację, powrót emigrantów i brak nowych ofert to +10% w skali roku znowu nas czeka :(


    Deweloperzy nie przestana budować, bo musieli by pozamykać firmy, pozwalniac pracownikow...a to sie nikomu nie oplaci. W tym momencie wyjściem dla nich, aby sie utrzymac na rynku jest racjonalizowanie inwestycji. Czyli obniżenie marży do cen rynkowych, a te na razie są dużo za wysokie.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 gimpel
    Co do Opena nie mam zdania bo skorzystałem bezpośrednio z oferty banku (Santander). Za to jestem bardzo zadowolony z serwisu Oferty.net. Jest super wygodny i można w nim trafić na świetne oferty. Właśnie w Oferty.net znalazłem mieszkanie, które kupiłem.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 gość
    A u mnie w B-towie ceny są takie jakie były :/ nic nie spadają Yhhhh specjaliści.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 gość
    wydaje mi się, że wysokie ceny mieszkań to wina m.in. rządu, który blokuje m.in. developerów pojebanym prawem. developerzy mniej budują, co powoduje automatyczny wzrost cen zakładając ten sam popyt
    Odpowiedz Zgłoś
  • Śr., 01-10-2008 jaki
    już widzę jak emigranci będą kupować mieszkania. po pierwsze-przy tej cenie funta i ich w dużej mierze gównianych zarobkach nie odłożą sobie nawet na 1/4 mieszkania, po drugie-nie będą mieli stałej pracy, czyli zdolności kredytowej. ja myślę że oszczędności starczy im dokładnie na pół, może rok, czyli okresu jaki będą potrzebowali na znalezienie nowej pracy z zarobkami ok.m 2 tys. zł brutto
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 03-10-2008 LidiaS
    niech ci ciezko pracujacy emigranci kupuja mieszkania...tak szybko uciekali to teraz niech pokaza na co ich stac..przy obecnym kursie funta prawdopodobnie na niewiele ich stac :)
    Odpowiedz Zgłoś
1 2