Raport z rynku nieruchomości – sierpień 2008

7 Komentarzy
1 Zdjęcie
Sobota, 30-08-2008

Raport z rynku nieruchomości – sierpień 2008

Z analizy wystawionych w serwisie Oferty.net ofert sprzedaży mieszkań wynika, że lipiec był miesiącem spadków średnich cen ofertowych w pięciu miastach, będących liderami polskiego rynku mieszkaniowego - we Wrocławiu (-3,8%), Warszawie (-0,8%), Poznaniu (-0,4%), Krakowie (-0,4%) i Gdańsku (-0,1%). Choć nie są to spektakularne spadki to należy pamiętać, że finalne ceny zakupu, tj. ceny transakcyjne są niższe średnio o kolejnych 7-10%.

W tym samym czasie do największego spadku średnich cen ofertowych doszło w Opolu (-3,8%). Największy wzrost nastąpił w Białymstoku (3,1%).

Potwierdzeniem powolnego lecz wciąż trwającego spadku cen mieszkań na rynku wtórnym w pięciu największych polskich miastach są wyniki porównania aktualnych cen ofertowych z cenami sprzed 6-u miesięcy. Według analizy Oferty.net we Wrocławiu były one w lipcu niższe o blisko 7%, a w Poznaniu i Krakowie o prawie 6%. Najmniejsza różnica charakteryzuje Warszawę (-0,6%). Stolica jest jednak wciąż największym rynkiem, na którym występuje największe zróżnicowanie ofert i cen - od wyraźnie taniejących, dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty (w cenie od 6 400 zł/m2) po stale rosnącą liczbę nowoczesnych i utrzymujących cenę luksusowych apartamentów (pow. 20 000 zł/m2).

Złotowe nieco tańsze - komentarz Open Finance

Przez ostatnie 30 dni oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło. Stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości kredytów hipotecznych w połowie sierpnia miała wartość 6,54 proc. wobec 6,65 proc. w połowie lipca (szczyt z początku lipca to 6,67 proc.). Według Open Finance taka zmiana oznacza, że rata przeciętnego kredytu złotowego mogła się obniżyć (o ile bank właśnie w tym czasie dokonał aktualizacji oprocentowania) o 1 proc. lub licząc inaczej ok. 7,5 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł. Nie są to więc duże oszczędności, ale lepsze to niż nieustanny wzrost oprocentowania kredytów, którego byliśmy świadkami przez ostatnie 18 miesięcy - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Licząc od początku cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, raty kredytów złotowych są wciąż o 28 proc. wyższe (lub licząc inaczej o 153 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł).

Z analiz Open Finance wynika, iż na taki stan rzeczy (niewielki spadek stóp procentowych) wpływ mają rozwarstwiające się oczekiwania rynkowe, co do dalszej polityki pieniężnej. Przed wakacjami kolejna podwyżka stóp jesienią wydawała się pewna, ale wobec spadku cen paliw na świecie, coraz wyraźniejszych objawów spowolnienia gospodarczego na świecie, w tym i jego symptomy w Polsce, nie jest to już takie pewne. Bankowcy mają więc wątpliwości czy należy dyskontować kolejną podwyżkę stóp, czy też nie (ekonomiści sądzą, że do podwyżki dojdzie, ale rynkowe stopy procentowe spadają wbrew tym opiniom). Nawet ci członkowie RPP, którzy do tej pory zdecydowanie zgłaszali potrzebę zaostrzania polityki pieniężnej obecnie nie są już tacy pewni swego.

Nadal jednak utrzymuje się niepewność wśród banków związana z płytkim rynkiem pieniężnym. Warto zauważyć, że stopa 3M WIBOR utrzymuje się 54 pkt bazowe powyżej stopy głównej w NBP, podczas gdy we wczesnej fazie podwyżek stóp procentowych lub nawet przed nią, ten spread rzadko przekraczał 20 pkt. Zwiększona różnica między kosztem pieniądza na rynku, a stopami w NBP wynika właśnie z płytkiego obecnie rynku pieniężnego, nie zaś z powszechnych oczekiwań na kolejne podwyżki stóp przez RPP.

W ocenie Open Finance oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych utrzyma się w okolicach 7,4-7,7 proc. przez okres najbliższych miesięcy.

We frankach stabilnie. Jeszcze?

Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o ok. 5 pkt bazowych do 2,75 proc. Jednocześnie na rynku walutowym kurs franka wynosi niemal dokładnie tyle samo co przed miesiącem (2,03 zł vs. 2,01 zł), więc także w przypadku kredytów we frankach możemy mówić o kosmetycznych zmianach rat kredytów (zmiana oprocentowania oznacza spadek raty o 1 proc., a wzrost kursu franka jej ponowny wzrost o 1 proc. - te dwa elementy znoszą się wzajemnie niemal ze 100-proc. precyzją).

W najbliższej przyszłości dla kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich większe znaczenie może zacząć odgrywać podjęte ryzyko walutowe. O ile bowiem można sądzić, że stopy procentowe utrzymają się na obecnym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy, to wahania kursu franka mogą przybrać niekorzystny charakter. Przez ostatnie 30 dni frank stracił 8 proc. wobec dolara i pozostał stabilny wobec euro. Licząc od początku do 14 sierpnia frank podrożał do złotego o 3,5 proc.

Raty dziś zaciągniętych kredytów we frankach pozostają o 26,3 proc. niższe od złotowych, zatem trudno mówić o niebezpieczeństwie zrównania się rat kredytowych (nastąpiłoby to przy kursie 2,76 zł). Natomiast można mówić o ryzyku wzrostu zadłużenia przeliczonego na złote (ktoś, kto 1 sierpnia pożyczył we frankach 100 000 zł dziś jest winien bankowi 103 500 zł nie uwzględniając spreadów walutowych).

Sygnałem alarmowym dla posiadaczy kredytów w CHF, który będzie świadczyć o zmianie średnioterminowego trendu notowań pary CHF/zł będzie przełamanie przez franka poziomów 2,10, 2,15 i 2,30 zł - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie by określać możliwość realizacji tych scenariuszy, wzrost kursu franka do 2,10 zł wydaje się być wysoce prawdopodobny w najbliższych tygodniach.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 17 122 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w lipcu 2008 r.

Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.

MWW

  • Sob., 30-08-2008 gość
    Nic nie rozumiem !!! To zatrudne. Szczegolnie to o frankach.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 30-08-2008 miliarder anonim
    się kręci interes.
    kupiłem kilka mieszkań w super lokalizacjach, teraz tylko urządzić współpracując ze znajomym projektantem, sprzedać i voila! kilka kolejnych milionów w kieszeni! ;)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 30-08-2008 gość
    miliarder anonim (Sobota, 30-08-2008) napisał:



    się kręci interes.kupiłem kilka mieszkań w super lokalizacjach, teraz tylko urządzić współpracując ze znajomym projektantem, sprzedać i voila! kilka kolejnych milionów w kieszeni! ;)


    obudź sie i przestań snić dzieciaku .Na takie interesy trzeba mieć pieniądze których ty ani cała rodzina nie ma a drugie co najważniejsze na kupnie wykończeniu juz nie zarobisz jak to okreslasz milionów . Czasem jak tak czytam to co pisza co poniektórzy to wstyd być polakiem
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pn., 01-09-2008 gość
    I tak piorą mózgi tymi analizami. Ci co kupili mieszkanie śmieją się z tych, co go nie mają zamiast się cieszyć, że mają gdzie mieszkać... ci co go nie mają, śmieją się ze spadku cen zamiast myśleć nad realnym zakupem. Do tego ci, któzy mają mieszkania w nowym budownictwie śmieją się z ludzi mieszkających w wielkich plytach. Paranoja. Czy niektórzy nie umieją się tak zwyczajnie cieszyć z tego co mają?
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pn., 01-09-2008 gość
    Czy ktoś wie dlaczego w Polsce NIE BĘDZIE takich spadków cen jak w USA i GB? Gdyby poskładać kilka analiz to raczej jasne jest, że aktualne spadki rzędu kilku procent i może jeszcze ciut do wiosny 2009 to chyba wszystko co się stanie na naszym rynku. Dlaczego?
    1.W Polsce nie było rozwiniętego rynku kredytów subprime.
    2.Nasze bamki znacznie dokładniej prześwietlają kredytobiorców i nie ma w Polsce (tak jak w USA) milionów ludzi, którzy nie obsługują swoich płatności.
    3.Jest jeszcze pewien nawis nowych mieszkań z okresu boomu ale skończą się one ok połowy 2009. Pojawią się już oferty z 2007/2008 wybudowane po wyższych kosztach (inflacja, droższe paliwa, robocizna, kredyty dawane deweloperom przez banki też są droższe, lekko tańsze materiały budowlane i droższe mat. wykończeniowe), itd.
    4.Obecnie wysoki koszt kredytu ogranicza popyt na mieszkania ale wystarczyłoby aby WIBOR spadł o 2-3 procent i znowu zaczyna się wyścig o kasę z banku. Ekonomiści zapowiadają, że w ciągu roku banki centralne zaczną ciąć stopy i wtedy ....

    Chcę kupić mieszkanie i obawiam się czy nie prześpię najlepszego momentu. Smuci mnie prognoza, że czas dołka cenowego będzie się niebawem kończył. :(
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 19-07-2012 Gość
    Najtańsze ogrzewanie domu http://www.infrapanel.pl oraz sauny na podczerwień http://www.infrasauna.pl
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 19-07-2012 Gość
    Najtańsze ogrzewanie domu http://www.infrapanel.pl oraz sauny na podczerwień http://www.infrasauna.pl
    Odpowiedz Zgłoś