Raport z rynku nieruchomości - luty 2008

35 Komentarzy
1 Zdjęcie
Czwartek, 28-02-2008

Raport z rynku nieruchomości - luty 2008

Styczniowe zmiany średnich cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net wpisały się w trend obserwowany już od kilku miesięcy - wahania w górę i w dół oscylujące w granicach 3% potwierdzają tezę o trwającej stabilizacji, w ramach której dokonuje się oczekiwana przez rynek korekta cen ofert przeszacowanych.

Początek roku zaowocował spadkiem średnich cen ofertowych w Łodzi i Lublinie; w tych miastach stawki wywoławcze były niższe od grudniowych odpowiednio o 3% i 3,2%. Praktycznie bez zmian pozostały średnie ceny mieszkań w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. Choć i w tych miastach wiele mieszkań potaniało (zwłaszcza stare, wymagające remontów, nieatrakcyjne lokalizacyjnie) to średnie ceny podbijają drogie, nowe i wykończone mieszkania, których udział w podaży stale rośnie.

Po dwóch miesiącach spadków nowy rok przyniósł ponowny wzrost średniej ceny mieszkań w Krakowie. W styczniu była ona wyższa od grudniowej o 2,8% i wyniosła 8 248 zł/m2. Wzrosły także średnie ceny w Bydgoszczy - o 3,2% do 4 329 zł/m2, Katowicach - o 3,9% do 4 708 zł i w Szczecinie - o 1,8% do 5181 zł.

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych normalizuje się. Zmiany cen w poszczególnych miastach w większym stopniu zaczynają być odzwierciedleniem rzeczywistej siły nabywczej klientów oraz zachodzących lokalnie zmian społeczno-gospodarczych (rynek pracy, wysokość płac, migracje ludności). Dotychczasowe wzrosty cen, które były efektem wzmożonego popytu wynikającego z obawy, że jutro na pewno będzie drożej skończyły się. Rynek mieszkaniowy staje się bardziej przewidywalny.

Kredyty jednak podrożeją

Pod koniec stycznia Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść stopy procentowe w Polsce o 25 punktów bazowych, ale to nie ta decyzja sprawia, że wróciła wizja rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych - mówi Emil Szweda, analityk z Open Finance. Sprawiły to napływające dane makroekonomiczne - w styczniu przyspieszyła inflacja konsumentów (4,3%) i producentów (2,8%), znacznie szybciej od oczekiwań rosły wynagrodzenia (11,5%) i produkcja przemysłowa (10,8%). Jednocześnie utrzymuje się wzrost cen surowców (paliw), które mogą mieć wpływ na dalszy wzrost inflacji. Znamy już prognozowany wzrost cen gazu (30%). To właśnie te czynniki sprawiają, że rynek pieniężny zaczyna przygotowywać się nie do jednej, lecz dwóch kolejnych podwyżek stóp procentowych.

W ramach tych "przygotowań" trzymiesięczna stopa WIBOR, o której wysokość opiera się oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w złotych, wzrosła 21 lutego do 5,80% z 5,65% przed dwoma tygodniami i jest najwyższa od czerwca 2005 roku. A oto skutki takiego zachowania rynku na raty kredytów hipotecznych.

Z analiz Open Finance wynika, iż w ciągu ostatnich 12 miesięcy raty kredytów hipotecznych wzrosły o blisko 20%, lub licząc inaczej o ok. 102 zł miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 000 zł. To oczywiście bardzo gwałtowny wzrost, znacznie przekraczający nawet wzrost przeciętnego wynagrodzenia w Polsce w ostatnim roku (11,5%). Zatem można zakładać, że sytuacja finansowa kredytobiorców spłacających kredyty w złotych w ostatnim roku pogorszyła się.

Jednak warto te same obliczenia przeprowadzić dla innej sytuacji - oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych jest obecnie tak wysokie, jak w czerwcu 2005 roku (nawiasem mówiąc przy takich stopach procentowych boom mieszkaniowy dopiero się rozkręcał, ale wtedy ceny nieruchomości były wyraźnie niższe). Od tego czasu przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 18,2% brutto, a netto (uwzględniając obniżenie składki rentowej) o 24,1%. To oczywiście tylko statystyka, a sytuacja kredytobiorców zależy od tego, kiedy zaciągali swój kredyt i skali wzrostu dochodów od tego czasu. Z pewnością ktoś, kto nie uzyskał wzrostu dochodów odczuł przez ostatni rok wyraźny wzrost kosztów związanych z obsługą kredytu hipotecznego.

Kredyty w CHF

Wbrew powszechnej opinii oprocentowanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich również ma szanse wzrosnąć w najbliższym czasie - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. Od początku lutego trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 10 punktów bazowych do 2,78%.

Wyraźny wzrost stopy LIBOR w ostatnich tygodniach to zasługa publikacji o wzroście inflacji w Szwajcarii - wskaźnik cen konsumentów wzrósł nieoczekiwanie do 2,4% z 2,0% w grudniu. Mimo wolniej rozwijającej się gospodarki, wzrost inflacji może nie pozwolić na obniżki stóp procentowych w Szwajcarii - właśnie ten scenariusz jest dyskontowany obecnie przez rynek pieniężny i on prowadzi do nieznacznego, póki co, wzrostu oprocentowania kredytów w CHF - mówi analityk z Open Finance.

Oczywiście kredytobiorcy spłacający kredyty we frankach są w znacznie lepszej sytuacji niż posiadacze kredytów złotowych. Choć oprocentowanie kredytów w CHF również wzrosło na przestrzeni ostatnich miesięcy i lat, to jednocześnie umocnienie złotego wobec franka zamortyzowało wzrost raty kredytowej. Obecnie rata kredytu we frankach jest o ok. 30% niższa niż porównywalnego kredytu złotowego.

Perspektywy według Open Finance

Podtrzymujemy naszą prognozę z początku roku, wedle której oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie na koniec roku do 7,0-7,2%, z tym że teraz znacznie bardziej prawdopodobny jest górny przedział - mówi Emil Szweda z Open Finance. Prognoza ta zakłada, że RPP podniesie stopy procentowe jeszcze o 50 punktów bazowych w porównaniu do swojej styczniowej decyzji.

Nadal bezpiecznie prezentują się kredyty we frankach szwajcarskich - zarówno jeśli chodzi o ich oprocentowanie (oczekujemy, że na koniec roku wyniesie 4,1-4,3%) jak i ryzyko kursowe. Nie można mieć jednak żadnej pewności - w szczególności wobec zagrożeń ze strony międzynarodowych rynków finansowych - że ten stan utrzyma się w dłuższym terminie.

Stabilna średnia w Warszawie

Od trzech miesięcy średnia cena mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie kształtuje się na poziomie ok. 9 500 zł/m2. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że stołeczny rynek charakteryzuje bardzo duża rozpiętość między najniższymi i najwyższymi stawkami, których oczekują sprzedający - zauważa Marcin Drogomirecki z Oferty.net.

Wysokie - przekraczające 13 000 zł/m2 ceny charakteryzują w szczególności nowe, komfortowo wykończone mieszkania oraz luksusowe apartamenty w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (Stare Miasto, Trakt Królewski, Stary Mokotów). Udział tego typu ofert w podaży wyniósł w styczniu 7,3%. Blisko 13% podaży stanowiły w styczniu oferty, mieszczące się w przedziale cenowym 11 000 - 13 000 zł/m2, a ponad 30% oferty w średnich cenach, tj. od 9 000 do 11 000 zł/m2.

Ponad 40% mieszkań zgłoszonych do serwisu Oferty.net w styczniu mieściło się w dolnym pułapie cenowym - od 7 000 do 9 000 zł/m2. Ofert najtańszych, w których cena nie przekraczała 7 000 zł/m2 było niespełna 7%.

Warszawa, Kraków i Poznań - porównanie

Wysokie ceny mieszkań w stolicy powodują, że nawet rozpatrując zakup lokalu o najmniejszej powierzchni trudno jest znaleźć ofertę w cenie poniżej 200 000 zł. Takie oferty stanowiły w styczniu zaledwie 0,6% całkowitej podaży.

Zdecydowanie łatwiej jest znaleźć tanie mieszkanie w innych dużych miastach - pod Wawelem albo w Poznaniu. W Krakowie oferty w cenie do 200 000 zł stanowiły blisko 4% styczniowej podaży a w Poznaniu prawie 8%.

Także osoby poszukujące w Warszawie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 zł nie mogą liczyć na zbyt duży wybór. To kryterium spełniała w styczniu tylko jedna na dziesięć ofert. Dla porównania ofert z przeciwnego bieguna cenowego, tj. pow. 600 000 zł było prawie trzykrotnie więcej.

Dużo łatwiejsze wydaje się być znalezienie mieszkania w przedziale cenowym od 200 000 do 300 000 zł w Krakowie, w którym takie oferty stanowiły blisko 1/4 całkowitej podaży. Przebierać zaś w takich ofertach mogą klienci zainteresowani zakupem mieszkania w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski w cenie od 200 000 do 300 000 mieściło się ponad 37% mieszkań oferowanych w serwisie Oferty.net.

W wymienionych miastach zupełnie inaczej przedstawia się oferta mieszkań najdroższych, która jest również odzwierciedleniem możliwości nabywczych mieszkańców. Oferty ze stycznia, których ceny całkowite przekraczały 500 000 zł stanowiły w Warszawie ponad 41%, w Krakowie 26,1% a w Poznaniu zaledwie 4,5%.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance.

MWW

  • Czw., 28-02-2008 gość
    chcę kupic mieszkanie w Poznaniu ale ceny mnie dobijają :/
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    W Hiszpani ceny w niektórych regionach spadły o 50 procent to samo bedzie w Polsce. Mieszkania które ludzie kupowali po 2 mln warte są według obliczeń profesora SGH w Warszawie 750 tyś złotych. No zobaczymy co będzie w przyszłości narazie mamy ceny wieksze lub porównywalne z cenami w Paryżu, Berlinie i innych metropoliach europejskich.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 Goliat
    Fajny raport. Konkretny i profesjonalny. A nie takie ściemy jak to mają w zwyczaju pisać dziennikarze, zwłaszcza z gazety wyborczej.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    Ja też chcę kupić mieszkanie w Poznaniu, ale to co się dzieje obecnie przekracza moje możliwości. Mieszkania nowe za 7000zł za m2, stare niewiele mniej 6000. Paranoja żeby za stare 30, 40-letnie mieszkanie często w wieżowcach płacić tyle co za nowe!! A wcale te stare w większości nie są luksusowo wykończone. Najczęściej do wymiany instalacja elektryczna czy wodno-kanalizacyjna, albo co najgorsze jeszcze okna. Masakra.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    Kiedyś jak mieszkania były za 3000 za m2 nie było mnie stać bo zarabiałem ok 1000zł. Teraz zarabiam 1600zł i nadal nie mam zdolności kredytowej na mieszkanie bo teraz takie kosztują po ok 7000zł. A TBSy nic nie budują. Chyba całe życie spędzę na wynajmie z obcymi ludźmi, bo tylko na to mnie w tej chwili stać.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    Trochę mało wspólnego z prawdą ma ten artykuł, bo sytuacja jest taka, że dziesiątki tysięcy mieszkań czekają aż ktoś zechce je kupić.
    "W Polsce jest więcej wolnych mieszkań niż klientów, tylko w sześciu największych miastach na chętnych czeka aż 30 tysięcy nowych lokali do wzięcia - pisze "Rzeczpospolita. Dziennik podaje, że na sprzedaż wystawiono więcej mieszkań niż roku temu, a nie sprzedano jeszcze tych oferowanych w 2007 roku. Według danych "Rzeczpospolitej" i firm doradczych Reas oraz redNet, w tym roku oddanych do użytku ma zostać ponad 40 tysięcy mieszkań. Rzeczpospolita prognozuje, że tak duża podaż wraz z rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych może wpłynąć na spadek cen."
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 maciekjed
    Poznan to fajne miasto ale ceny rowniez mnie dobijaja ....
    Pozdr
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    Slyszeliscie ze M Jackson sprzedaje swoja posiadlosc ?
    Pewnie bedzie rowniez wystawiona na naszym portalu:)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    Jasne, jasne ceny ofertowe moga rosnac nawet i 50% rocznie jak sie komus taka sytuacja podoba - ale kto to bedzie kupowac? Jesli dochodzi do transakcji to ta "cena ofertowa" jest nizsza z 20%...
    Odpowiedz Zgłoś
  • Czw., 28-02-2008 gość
    mam 86m2 po 4900 za m2 jak chcesz cegła centrum
    gość (Czwartek, 28-02-2008) napisał:



    chcę kupic mieszkanie w Poznaniu ale ceny mnie dobijają :/

    Odpowiedz Zgłoś
1 2 3 4