Raport z rynku nieruchomości – listopad 2007

14 Komentarzy
1 Zdjęcie
Sobota, 22-12-2007

Raport z rynku nieruchomości – listopad 2007

Ceny nieruchomości w listopadzie ulegają normalizacji, mimo to wciąż duży popyt na mieszkania nadal jest ograniczony z powodu zbyt wysokich cen - wynika z raportu OFERTY.NET i OPEN FINANCE.

Listopad był kolejnym miesiącem, który przyniósł niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie OFERTY.NET w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największe wzrosty w minionym miesiącu nastąpiły niewielkie zmiany - w Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o od 1,2 do 2,3%, a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły - odpowiednio o 0,8 i 1,3%.

Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi - od 1,5 do 2,2%. Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach; w tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysokie 5-procentowe wzrosty średnich stawek ofertowych.

Złotowe drożeją, franki stabilnie

Przez ostatnie 30 dni rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosły o kolejne 35 punktów bazowych - wynika z informacji gromadzonych przez OPEN FINANCE. Oznacza to, że wkrótce banki zaczną wysyłać nowe harmonogramy spłat do swoich klientów, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło do 6,7 proc. wobec 5,2 proc. jeszcze pod koniec I kwartału. Szacunki OPEN FINANCE pokazują, że od połowy marca do połowy grudnia rata 30-letniego kredytu złotowego (raty równe) wzrosła o 17,5 proc. lub o 96 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł. Dynamika wzrostu rat kredytowych jest więc bardzo szybka i może zacząć zagrażać słabiej uposażonym gospodarstwom domowym.

Niemniej, mając na uwadze wzrost wynagrodzeń w Polsce, który dokonał się na przestrzeni roku, a także obniżkę składki rentowej (już dokonanej i tej, która wejdzie w życie od 1 stycznia), statystycznie sytuacja większości kredytobiorców nie powinna ulec pogorszeniu. Warunkiem jest jednak uzyskanie podwyżki wynagrodzeń. Warto także pamiętać, że większość klientów, którzy z trudem osiągali zdolność kredytową zaciągała kredyty we frankach szwajcarskich jeszcze przed wejściem w życie "Rekomendacji S", ograniczającej udzielanie kredytów walutowych (od 1 lipca 2006 r.). Posiadacze kredytów we frankach są nadal w bardzo dobrej sytuacji - od trzech miesięcy rynkowe stopy procentowe LIBOR wahają się w wąskim zakresie (o ok. 5 pkt bazowych), a kurs franka wobec złotego ustabilizował się poniżej 2,20 zł, co oznacza, że na przestrzeni ostatnich miesięcy raty kredytów zmniejszyły się lub ustabilizowały na niskim (w porównaniu do złotowych) poziomie. Zrównanie rat nastąpiłoby, gdyby kurs franka wzrósł w okolice 2,75 zł.

Wysoka cena nie dla wszystkich jest przeszkodą

Zmiany średnich cen ofertowych, jakie zaszły w listopadzie potwierdzają tezę o postępującej normalizacji sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wciąż jest ogromne ale z racji wysokich cen popyt, został znacznie ograniczony. Osoby o najniższych dochodach - niewystarczających na zaciągnięcie kredytu siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M, co przejawia się spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie - w blokach, w oddalonych od centrum częściach miast. Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła.

Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań ze "średniej półki" i "wyższej półki". Dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych stale przybywa. Jednocześnie wciąż rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra. Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia (mieszkania większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie) oraz zakupy będące formą lokaty kapitału przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych, ekskluzywnych inwestycjach.

Normalizacja cen

Upływający czas i całkowity brak zainteresowania klientów wieloma wystawionymi do sprzedaży mieszkaniami powodują, że ich właściciele podejmują decyzje o obniżeniu cen ofertowych. Zmuszeni przez rynek, który stał się "rynkiem kupującego", dokonują przecen, o których wcześniej nawet nie chcieli słyszeć. By doprowadzić do długo oczekiwanej transakcji idą na dodatkowe ustępstwa podczas bezpośrednich negocjacji z kupującym co w niektórych przypadkach przynosi efekt w cenie transakcyjnej niższej nawet o ponad 10% od pierwotnie oczekiwanej.

Również właściciele mieszkań obecnie wystawianych do sprzedaży są znacznie bardziej powściągliwi w oczekiwaniach finansowych. Realna ocena wartości oferowanego mieszkania bierze górę nad subiektywnym przekonaniem o wyjątkowej atrakcyjności tego co "moje". Naturalne mechanizmy kształtujące rynek unaoczniają sprzedającym, że mieszkanie na peryferiach nie może kosztować tyle samo co w centrum, że za mieszkanie w starym bloku nie można żądać takiej samej ceny jak za mieszkanie oferowane w pobliskim, nowym, kameralnym budynku.

Warszawa - sprzedać czy wynająć?

Wydłużający się średni czas sprzedaży mieszkań oraz spadki cen na rynku wtórnym otwierają przed właścicielami tego typu nieruchomości nową perspektywę - zamiast sprzedawać mieszkanie korzystniej jest je wynająć.

Jak wskazują wyniki listopadowej analizy cen wynajmu mieszkań w Warszawie przygotowanej przez serwis OFERTY.NET średnie stawki za wynajem poszły w ostatnich miesiącach mocno w górę. Dotyczy to zarówno mieszkań popularnych jak również tych o średnim i wysokim standardzie.

Choć wymagania najemców względem standardu wynajmowanych lokali cały czas rosną to mimo wszystko są one daleko mniejsze od wymagań klientów poszukujących mieszkań do zakupu. Z uwagi na względnie krótki czas korzystania z wynajmowanego lokalu dla wynajmującego niewielkie znaczenie ma technologia w jakiej został wzniesiony budynek.

Wysokość stawek za wynajem małych i średnich mieszkań jest bardzo zbliżona niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w kamienicy z cegły, w budynku w "ramie H" czy w bloku z wielkiej płyty. Ważniejsza jest lokalizacja, komunikacja, zaplecze usługowo-handlowe. W sytuacji kiedy popyt na mieszkania osłabł i trudniej znaleźć kupca dla tych właścicieli, którzy mogą odłożyć sprzedaż na później, wynajem staje się bardzo korzystnym rozwiązaniem.

Raport z rynku nieruchomości – listopad 2007

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych OPEN FINANCE.

MWW

  • Sob., 22-12-2007 gość
    Świetny raporcik :)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 Emi-Grandka
    stabilizacjia to zadna dobra wiadomosc,moja pensia tez jest stabilna ,a maklerem niejestem zeby sprytnie obracac oszczednosciami ,ja chce juz wracac do polski i niestety obserwoje ze tylko krach na rynku nieruchomosci moze mi w tym pomoc,UE robi swoje ale ceny sa tak sztucznie napompowane ze wypadaloby zeby w koncu pekly,moze wrzyscy solidarnie powinni przestac kupowac i przegladac oferty na rok ,moze wtedy cos sie ruszy,bo 0.5 miliona za 3 pokoje w kartonowym bloku z ktorych kazdy jest wielkosci psiej budy w jednej z najniemilszych dzielnic np warszawy to przegiecie ,i sprzedajacy tez to wie no ale coz ma zazadac mniej niz sasiadka??
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość
    Jak spadnie o 50% i ceny mieszkań będą na poziomie Niemiec to się zastanowię............ narazie to nabijanie ludzi w butelke kto kupil to FRAJER !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 tom tom
    Chcecie cwaniaki kupić mieszkania za półdarmo to jeszcze macie szansę na Białorusi więc się pośpieszcie bo tam też będą drożały. A jeżeli twierdzicie że mieszkania w Warszawie są drogie to zobaczcie jakie są ceny w innych stolicach europejskich, a nie na wsiach w dawnych enerdowskich landach.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość
    Emi-Grandka (Sobota, 22-12-2007) napisał:



    stabilizacjia to zadna dobra wiadomosc,moja pensia tez jest stabilna ,a maklerem niejestem zeby sprytnie obracac oszczednosciami ,ja chce juz wracac do polski i niestety obserwoje ze tylko krach na rynku nieruchomosci moze mi w tym pomoc,UE robi swoje ale ceny sa tak sztucznie napompowane ze wypadaloby zeby w koncu pekly,moze wrzyscy solidarnie powinni przestac kupowac i przegladac oferty na rok ,moze wtedy cos sie ruszy,bo 0.5 miliona za 3 pokoje w kartonowym bloku z ktorych kazdy jest wielkosci psiej budy w jednej z najniemilszych dzielnic np warszawy to przegiecie ,i sprzedajacy tez to wie no ale coz ma zazadac mniej niz sasiadka??


    moze i masz rację, ale, człowieku, te błędy!!!!
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 Jacus2
    Pytanie, kiedy nastapi kyzys i zalamanie rynku spowodowane przeszacowaniem zdolnosci kredytowej?
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość123
    Emi-Grandka (Sobota, 22-12-2007) napisał:



    stabilizacjia to zadna dobra wiadomosc,moja pensia tez jest stabilna ,a maklerem niejestem zeby sprytnie obracac oszczednosciami ,ja chce juz wracac do polski i niestety obserwoje ze tylko krach na rynku nieruchomosci moze mi w tym pomoc,UE robi swoje ale ceny sa tak sztucznie napompowane ze wypadaloby zeby w koncu pekly,moze wrzyscy solidarnie powinni przestac kupowac i przegladac oferty na rok ,moze wtedy cos sie ruszy,bo 0.5 miliona za 3 pokoje w kartonowym bloku z ktorych kazdy jest wielkosci psiej budy w jednej z najniemilszych dzielnic np warszawy to przegiecie ,i sprzedajacy tez to wie no ale coz ma zazadac mniej niz sasiadka??




    wtedy przez rok będą musieli wynajmować, generalnie kiepski interes...
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość123
    Jacus2 (Sobota, 22-12-2007) napisał:



    Pytanie, kiedy nastapi kyzys i zalamanie rynku spowodowane przeszacowaniem zdolnosci kredytowej?



    niestety przy obecnym deficycie mieszkań i bardzo ostrożnej polityce kredytowej nieprędko. Potrzebny by był system pożyczania bez zabezpieczenia na wysoki procent, a to chyba już się nie zdarzy, bo wtedy w du.ę dostają banki.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość123
    gość (Sobota, 22-12-2007) napisał:



    Jak spadnie o 50% i ceny mieszkań będą na poziomie Niemiec to się zastanowię............ narazie to nabijanie ludzi w butelke kto kupil to FRAJER !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!



    Ludzie kupowali, bo rata bankowa była NIżSZA niż miesięczny koszt wynajmu.
    Jesli nie rozumiesz tej prostej zależności, to ty jesteś frajerem, nie oni.
    Oni po prostu wybrali rozsądniejszy i ekonomiczniejszy sposób gospodarowania swoimi pieniędzmi.
    poza tym, jeśli ktos kupował po 2600 lub 3100 za metr (Mokotow, Śródmieście), praktycznie nie ma szans na umoczenie.
    I nie wyjeżdżaj z argumentami z Niemiec, bo nie porównujemy z mieszkaniami w centrum Warszawy czy Sopotu NRD-owskich blokowisk.
    Jesli jesteś taki światowy, (no chyba że NIemcy i Europę znasz z perspektywy pola szparagów, co wydaje sie wielce prawdopodobne)to pewnie wiesz ile kosztuje czynsz a ile kupno 150mkw np. przy Placu Vendome.
    Nie licząc jeszcze droŻszych stolic.

    I na koniec - najgłośniej, że nie będa kupowac krzyczą ci, którzy nie mają szans na zakup nawet kawalerki pod Grudziądzem.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Sob., 22-12-2007 gość123
    Jacus2 (Sobota, 22-12-2007) napisał:



    Pytanie, kiedy nastapi kyzys i zalamanie rynku spowodowane przeszacowaniem zdolnosci kredytowej?



    no i jeszcze drobiazg - większość kredytów do czasu rekomendacji S była udzielana we Frankach.
    Policz, ile procent spadł Frank w ciągu ostatnich 12, 24, 36 i 48 miesięcy.
    Raty spadły w sposób widoczny, a doszedł jeszcze wzrost płac.
    Każdy, kto kupił przed IIIkwartałem 2006 zarobił.
    Odpowiedz Zgłoś
1 2