Po stagnacji normalizacja

34 Komentarze
3 Zdjęcia
Piątek, 23-11-2007

Październik nie przyniósł radykalnych zmian sytuacji na rynku nieruchomości. Wg wyników badań ofert zamieszczonych w ub. miesiącu w serwisie OFERTY.NET w największych aglomeracjach ceny ofertowe sprzedaży mieszkań utrzymywały się na stabilnym poziomie; w Warszawie średnia stawka wywoławcza spadła o 1%, w Krakowie pozostała bez zmian a w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu wzrosła od 0,8% do 3,1%.

Do spadków cen ofertowych przekraczających 3% doszło w Sopocie, Lublinie i Bydgoszczy. Największy zaś wzrost cen odnotowały Katowice (4,6%) oraz Białystok (5,6%) - miasta, w których średnie ceny 1m2 mieszkania należą do jednych z najniższych w kraju.

Po trwającym blisko pół roku okresie stagnacji na rynku wtórnym sprzedaży mieszkań i mającej miejsce korekcie cen październik przyniósł wyraźne ożywienie. Jak wynika z analiz serwisu OFERTY.NET od początku ubiegłego miesiąca znów zaczęła rosnąć liczba klientów poszukujących mieszkań. Choć trend ten nie znajduje jeszcze zdecydowanego odzwierciedlenia w liczbie zawieranych transakcji, to można sądzić, że klienci "oswoili się" z obecnymi - wysokimi w porównaniu do lat ubiegłych - cenami i ponownie zaczęli intensywnie szukać ofert z myślą o dokonaniu zakupu. Przy znacznym wzroście podaży ofert (o ok. 36% w ciągu 6 m-cy) i większej elastyczności sprzedających sytuacja na rynku zaczyna się normalizować.

Komentarz Anny Papież - dyrektora agencji nieruchomości NextHome:

Raport ten wyraźnie pokazuje, iż wzrost cen mieszkań, z którym mieliśmy do czynienia w ciągu ostatnich dwóch lat został zatrzymany i utrzymuje się na podobnym poziomie od blisko roku. Autorzy raportu wskazują na spadek cen mieszkań, ale należy pamiętać, że apartamenty, których także dotyczy ów raport, znajdują nabywców, pomimo że ich ceny nie ulegają zmianom. Istotne znaczenie ma fakt, iż raport mówi o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych - gdzie spadek cen jest znacznie większy.

Jedną z konsekwencji tego zastoju jest oczyszczenie na rynku pośredników nieruchomości. Za pozytywny przejaw należy uznać fakt, iż znikają firmy, które nie potrafią sprostać oczekiwaniom klientów, fundując im nieprofesjonalną obsługę.

Kredyty wciąż drożeją

Analizy OPEN FINANCE pokazują, że przez ostatni miesiąc - od połowy października - rynkowe stopy procentowe WIBOR wzrosły o 30 punktów bazowych, do 5,39 proc., dyskontując kolejną już podwyżkę stóp procentowych w Polsce. W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy rynkowe stopy procentowe wzrosły w Polsce o 119 punktów bazowych - z 5,20 do 6,39 proc. Ponieważ w tym samym czasie Rada Polityki Pieniężnej dokonała łącznych podwyżek stóp procentowych w Narodowym Banku Polskim o 75 pkt bazowych, można założyć, że rynek pieniężny zdyskontował już dwie kolejne podwyżki (w tym oczekiwaną pod koniec listopada). Wszystko to składa się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, nawet przy założeniu, że banki zamierzają utrzymać poziom marż. Z wyliczeń OPEN FINANCE wynika, że od marca do listopada rata 30-letniego kredytu hipotecznego opierającego się o aktualne stawki trzymiesięcznego WIBOR wzrosła o 13,8 proc., lub o 75,74 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł. Tylko od połowy października rata takiego kredytu wzrosła o 3,2 proc. lub o 19,5 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł. W rezultacie nawet w tych miastach, gdzie ceny mieszkań spadły, banki mogą wymagać wyższej zdolności kredytowej niż przed miesiącem. Jeszcze trudniej uzyskać kredyt w dużych miastach, gdzie rosną zarówno ceny kredytów jak i mieszkań.

Nieco inną sytuację mamy na rynku kredytów walutowych. Według analiz OPEN FINANCE w ciągu ostatniego miesiąca (od 15 października) stopa trzymiesięczna LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o 5 pkt bazowych do 2,75 proc., co jest dobrą informacją dla osób planujących zaciągnięcie kredytu we frankach. Nieco inne zdanie na ten temat mogą mieć ci kredytobiorcy, którzy już spłacają kredyty w CHF. Przez ostatni miesiąc (od 15 października) kurs CHF wzrósł bowiem o 4,13 grosza do 2,257 zł, czyli o 1,8 proc. I w takim właśnie stopniu wzrośnie w najbliższym czasie rata kredytów w CHF. Trzeba też zauważyć, że w ostatnim czasie wzrost kursu CHF jest znacznie szybszy - od dołka z 29 października kurs wzrósł już o 10 groszy, a więc o 4,65 proc. Utrzymanie tego trendu oznaczać będzie szybszy wzrost rat kredytów we frankach szwajcarskich, niż w złotowych - w krótkim okresie.

Ze wstępnych szacunków OPEN FINANCE dokonanych na podstawie danych uzyskanych od największych polskich banków zaangażowanych w akcję kredytową na rynku hipotecznym można wstępnie stwierdzić, że w III kwartale 2007 r. banki udzieliły o ok. 11 proc. więcej kredytów (chodzi o liczbę kredytobiorców) niż w III kwartale 2006 r., ale jest to zarazem o ok. 12 proc. mniej niż w II kwartale 2007 r. Na podstawie tych danych możemy przyjąć, że spadek liczby udzielonych kredytów w III kwartale wobec II kwartału był czynnikiem sezonowym, ponieważ liczba udzielanych kredytów nadal rośnie w porównaniu rok do roku. Jednak dynamika wzrostu jest niższa niż w I półroczu, kiedy liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła o ok. 16 proc., oraz niższa od danych liczonych narastająco, gdzie dynamika wynosi 14 proc. (dane Związku Banków Polskich z 20.11.2007 r.).

Z analiz OPEN FINANCE wynika, iż utrzymujący się wzrost akcji kredytowej to zasługa sytuacji na rynku pracy - wzrostu wynagrodzeń (11 proc. r/r) i zatrudnienia (5,0 proc. r/r) w sektorze przedsiębiorstw i spadku bezrobocia (11,6 proc.). To właśnie dobra sytuacja na rynku pracy utrzymuje ceny mieszkań na wysokim poziomie, mimo wzrostu kosztów kredytowych.

Najdroższe małe i duże

Podczas analiz cen nieruchomości brane są pod uwagę dwie kluczowe wartości - cena za całość oraz cena za m2. Niezależnie od tego, na której cenie się skoncentrujemy możemy mówić, że nieruchomość jest droga bądź tania.

Z punktu widzenia znakomitej większości klientów kupujących mieszkania na własny użytek (a nie jako inwestycję) większe znaczenie ma cena za całość. To ona bowiem w szczególności uwzględniana jest przez bank decydujący o udzieleniu kredytu.

Jak łatwo zauważyć osoby o najmniejszych dochodach i najmniejszej zdolności kredytowej decydują się na zakup mieszkań najmniejszych i najtańszych zarazem. Jednak ta najniższa cena odnosi się do całości. W przeliczeniu na cenę za m2 jest ona bowiem jedną z najwyższych cen na rynku. Tę prawidłowość potwierdza dokonana przez serwis OFERTY.NET analiza średnich cen mieszkań w Warszawie z uwzględnieniem powierzchni. Wynika z niej, że najwyższe ceny osiągają mieszkania najmniejsze - małe kawalerki (11 489 zł). W miarę zwiększania się powierzchni cena za m2 spada by osiągnąć najniższą cenę - 9 236 zł w przypadku mieszkań średniej wielkości - o powierzchni od 61 do 70 m2. Cena ponownie rośnie, gdy w grę wchodzą duże, wielopokojowe apartamenty mierzące ponad 100 m2 (11 477 zł).

Po stagnacji normalizacja

Mało mieszkań w starych kamienicach

Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań zgłoszonych do serwisu OFERTY.NET w październiku największy udział w podaży na stołecznym rynku wtórnym miały mieszkania w budynkach oddanych do użytku w latach 2001 - 2007. Stanowiły one blisko 1/3 nowych ofert. Niemal co piąte mieszkanie oferowane do sprzedaży w ub. miesiącu znajduje się w budynku wzniesionym w latach 70-tych. Warto zauważyć, że był to okres, w którym dominowało budownictwo wielkopłytowe.

Cieszące się zainteresowaniem klientów mieszkania i apartamenty w przedwojennych kamienicach stanowią niewielki udział w podaży. Niespełna 6% ofert to lokale w budynkach wzniesionych do 1945 roku. Ich skromna ilość i zazwyczaj bardzo dobra lokalizacja mają swoje odzwierciedlenie w cenach. Za tego typu lokale zbywcy żądają średnio od 10 do 15 000 zł/m2 a w przypadku najbardziej prestiżowych ulic stawki są nawet dwukrotnie wyższe (20 - 30 000 zł/m2). Oferty w niższych cenach można zaś znaleźć na Starej Pradze (mieszkanie do remontu - od 6 000 zł/m2).

Po stagnacji normalizacja

Po stagnacji normalizacja

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych OPEN FINANCE.

MWW

  • Pt., 23-11-2007 gość
    normaizacja ???!!! Gdzie ???
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    230 tys za 20 metrową klatkę - dziękuje.
    http://www/AlternativeMind.ovh.… - Dla myślących (inaczej)
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    będzie coraz wiecej mieszkań z rynku wtórnego (wykup spółdzielczych, wiec albo ceny w dół albo niech czekają... pare lat do sprzedaży...
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    Próbuję kupić 2 pokojowe mieszkanie z cegły w W-wie. Nie widzę spadku cen. Wręcz odwrotnie rosną. Spadek można odnotować w wielkiej płycie. Tego nikt nie chce! Ceny mieszkań idą w górę. Prognozy mówią, że będą jeszcze droższe. Stagnacja dotyczy liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży. Nie liczę na spadek cen mieszkań bo takiego nie ma i jak widać nie będzie. Najem przestał się opłacać szczególnie w prognozach długoterminowych. Nawet porównując ratę kredytu do czynszu to opłaca się kupować. Przemawia za tym przede wszystkim własność. Kupując nie daję zarobić najemcy. Płace za swoje. Wynajmując płacę tyle samo lub może niewiele mniej niż rata kredytu. Płacę jednak za swoje. Największym problemem jest zdolność kredytowa. Tego się nie przeskoczy.
    Podsumowując nie ma ofert ustawnych, dobrze położonych i fajnie wykonanych mieszkań z cegły poniżej 10000 zł/m2. To co można znaleźć to odpady rynkowe. Właściciele takich mieszkań doskonale wiedzą, że mając w perspektywie budowę obwodnicy pod oknem, huk tramwajów lub brak infrastruktury w promieniu 1000 m. Nie mogą więc wystawić zbyt wygórowanej ceny. I takie mieszkania są w cenie pomiędzy 9000 a 10000 zł/m2. Jednakże pozostałe nawet w odległych dzielnicach ale z udogodnieniami wykluczającymi wady kształtują się zdecydowanie pow. 10000 zł/m2. I temu nikt nie zaprzeczy. Szukam mieszkania już jakiś czas i to co oferują w cenie do 10000 zł/m2 to jest nie atrakcyjne i dla desperatów. Cenę można zawsze trochę zbić omijając agencje nieruchomości. Zawsze kupujący i sprzedający zaoszczędzą ponad 3% wartości transakcji. To wyposażenie skromnej kuchni lub super remont mieszkania.
    Pozdrawiam wszystkich poszukiwaczy mieszkań.
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    Dziwne ze nikt nie napisal ze to zasluga PO
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 szok
    A co mnie W-wa interesuje? Po co tam pracować, skoro praca polega na spłacaniu mieskzania po 10 tys/m2. :) ;)

    Naga Magda Mołek?
    zobacz
    http://skocz.pl/szok
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    1 % spadek w Wawie?

    A to wydarzenie ;-D
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    gość (Piątek, 23-11-2007) napisał:



    Próbuję kupić 2 pokojowe mieszkanie z cegły w W-wie. Nie widzę spadku cen. Wręcz odwrotnie rosną. Spadek można odnotować w wielkiej płycie. Tego nikt nie chce! Ceny mieszkań idą w górę. Prognozy mówią, że będą jeszcze droższe. Stagnacja dotyczy liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży. Nie liczę na spadek cen mieszkań bo takiego nie ma i jak widać nie będzie. Najem przestał się opłacać szczególnie w prognozach długoterminowych. Nawet porównując ratę kredytu do czynszu to opłaca się kupować. Przemawia za tym przede wszystkim własność. Kupując nie daję zarobić najemcy. Płace za swoje. Wynajmując płacę tyle samo lub może niewiele mniej niż rata kredytu. Płacę jednak za swoje. Największym problemem jest zdolność kredytowa. Tego się nie przeskoczy.Podsumowując nie ma ofert ustawnych, dobrze położonych i fajnie wykonanych mieszkań z cegły poniżej 10000 zł/m2. To co można znaleźć to odpady rynkowe. Właściciele takich mieszkań doskonale wiedzą, że mając w perspektywie budowę obwodnicy pod oknem, huk tramwajów lub brak infrastruktury w promieniu 1000 m. Nie mogą więc wystawić zbyt wygórowanej ceny. I takie mieszkania są w cenie pomiędzy 9000 a 10000 zł/m2. Jednakże pozostałe nawet w odległych dzielnicach ale z udogodnieniami wykluczającymi wady kształtują się zdecydowanie pow. 10000 zł/m2. I temu nikt nie zaprzeczy. Szukam mieszkania już jakiś czas i to co oferują w cenie do 10000 zł/m2 to jest nie atrakcyjne i dla desperatów. Cenę można zawsze trochę zbić omijając agencje nieruchomości. Zawsze kupujący i sprzedający zaoszczędzą ponad 3% wartości transakcji. To wyposażenie skromnej kuchni lub super remont mieszkania.Pozdrawiam wszystkich poszukiwaczy mieszkań.

    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    gość (Piątek, 23-11-2007) napisał:



    Próbuję kupić 2 pokojowe mieszkanie z cegły w W-wie. Nie widzę spadku cen. Wręcz odwrotnie rosną. Spadek można odnotować w wielkiej płycie. Tego nikt nie chce! Ceny mieszkań idą w górę. Prognozy mówią, że będą jeszcze droższe. Stagnacja dotyczy liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży. Nie liczę na spadek cen mieszkań bo takiego nie ma i jak widać nie będzie. Najem przestał się opłacać szczególnie w prognozach długoterminowych. Nawet porównując ratę kredytu do czynszu to opłaca się kupować. Przemawia za tym przede wszystkim własność. Kupując nie daję zarobić najemcy. Płace za swoje. Wynajmując płacę tyle samo lub może niewiele mniej niż rata kredytu. Płacę jednak za swoje. Największym problemem jest zdolność kredytowa. Tego się nie przeskoczy.Podsumowując nie ma ofert ustawnych, dobrze położonych i fajnie wykonanych mieszkań z cegły poniżej 10000 zł/m2. To co można znaleźć to odpady rynkowe. Właściciele takich mieszkań doskonale wiedzą, że mając w perspektywie budowę obwodnicy pod oknem, huk tramwajów lub brak infrastruktury w promieniu 1000 m. Nie mogą więc wystawić zbyt wygórowanej ceny. I takie mieszkania są w cenie pomiędzy 9000 a 10000 zł/m2. Jednakże pozostałe nawet w odległych dzielnicach ale z udogodnieniami wykluczającymi wady kształtują się zdecydowanie pow. 10000 zł/m2. I temu nikt nie zaprzeczy. Szukam mieszkania już jakiś czas i to co oferują w cenie do 10000 zł/m2 to jest nie atrakcyjne i dla desperatów. Cenę można zawsze trochę zbić omijając agencje nieruchomości. Zawsze kupujący i sprzedający zaoszczędzą ponad 3% wartości transakcji. To wyposażenie skromnej kuchni lub super remont mieszkania.Pozdrawiam wszystkich poszukiwaczy mieszkań.






    Witam,mam do sprzedania mieszkanie z cegły 2 pokoje(cena normalna,do negocjacji,cisza,dużo zieleni)a,jednak można kupić jeszcze w W-wie po normalnej cenie ładne mieszkanie :) pozdrawiam
    mój e-mail dla ewentualnych zainteresowanych
    sanmarino@o2.pl
    Odpowiedz Zgłoś
  • Pt., 23-11-2007 gość
    A miało rosnąć w nieskończoność. CO SIĘ STAŁO???? Przecież jest cud gospodarczy i ludzie mają tak dużo pieniędzy w PL.?????? To cud się już skończył?? Przecież nie trwał więcej jak miesiąć????
    Odpowiedz Zgłoś
1 2 3 4